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作者：Anonymous 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
中国房地产价格日趋理性
看到许多人都在议论中国房地产的泡沫问题,其实对这个问题的争论并非今天才有,早在上世纪九十年代中期,中国就已经经历了历史上的第一轮房地产热.
那还得从1992年邓小平南巡说起,那一年由于小平同志在南巡其间的几句讲话,引发了一场全国性的热潮,使得1993年成了中国一个史无前例的年份，开发区热、房地产热、债券热、股票热、期货热等各个经济领域的过热,让人们眼花缭乱,目不暇接.
那一年我刚到土地部门工作,有幸亲历了房地产热的整个过程,光浙江一个省,就设立了近百个开发区,几乎每县一个,有的县甚至设立了3、4个开发区.大批台商、港商、官商纷至沓来,欲借南巡东风,来挖金掘银.
那时的中国人大多有跟风的特点,经济一热头脑也跟着发热,不论是各级政府官员还是商人,都一头扎在热潮当中,完全不顾项目的可行性论证、立项、法定程序审批,深怕手续一繁琐就会赶走了财神.杭州当时有一个县级市--富阳.一个人口不过几十万的小县,居然设立了3个开发区,这些开发区没有配套,没有基础设施,甚至连一条象样的机耕路都没有,有的只是大片的农田和山地,以及一张几个人拼凑而成的开发区示意图.
就在这样恶劣的环境下,当地政府居然也把土地几百亩、上千亩的圈给了所谓的开发商,希望这些开发商能把当地的房地产市场带动起来,但这些开发商确实是良莠不齐,绝大多数不是来合理开发,而是来炒卖地皮的,他们没有太多的自有资金,但又想多圈点地皮,唯一的办法就是拖地方官员下水,我当年认识一位美商(打的也是泛美XX公司的吓人台头),他在富阳圈了1000亩地,但只支付了240万人民币的定金,拿到和当地土地部门的合同草案后,就一直在兜售那块地皮,根本没有再考虑追加投资或真正的去开发.
当然也有几家开发商硬碰硬的投入了大量资金,把楼盘建设起来了,但却卖不出几套,原因很简单,政府基本的配套工程跟不上.连最起码的水、电、通讯、排污设施都没有保障,你住鬼去啊!当时这个县的房地产价格几乎每个月都在攀升,看似繁荣无比,其实有价无市,除了炒家之间的批文交易,没有任何规范的市场,或者说根本还没有房地产供需关系的形成.这类现象相信许多在广西北海、海南、广东的人都不会陌生.
这就是典型的房地产泡沫,中央政府为了整顿这一现象,随后开始了宏观控制,宣布了稳定经济的“１６点计划”，并通过《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》等一系列政策,逐步规范了当时中国的房地产市场.
我们现在都在争论今天的中国房地产市场究竟是不是泡沫,这首先就需要来了解一下什么是房地产泡沫,一般意义上的泡沫是指由于市场投机行为引起的资产价格脱离其基础价值的上涨,它产生的根源是供求失衡和投机性炒作,我上面举的富阳市的例子就很好的说明了这两点,市场如果是以投机性炒家为主或供需比例失调就会产生泡沫.
投机性炒作的起因来自于房地产所具备的金融资产属性，一旦投机者预期房价有较大涨幅，纷纷购房以获取资本增值，便形成了一种自我实现的预言，大家预期房价上涨，大量购房，导致需求强盛，房价加速上涨，购房需求进一步高涨……由于这类需求并非以个人自住为基础，在后续资金难以为继或投机者预期发生改变之际，会造成房价的大幅下跌，最终一样导致大量房屋空置，行业陷入萧条.而供求失衡则意味着虽然房屋开工及竣工面积高速增长，但需求却增长乏力,从而导致整个行业陷入低谷.
楼下小安说的很对:“究竟什么人可能充当“购房者”呢？我想无非是购房自用者、购房长期投资+出租者、短期炒作获利者这三类----对于购房自用者来说，房价下跌实际影响不大，不过意味着已偿付房产失去再抵押借款的机会；对于长期投资+出租者来说，影响当然是有的，但人家既然决心长期持有，也不会因房价快速下跌就无法承担这样的损失----只有对短期炒房获利者而言，房价迅速下跌对他们打击甚大，但这些人既然决心炒房，就相当于自愿进赌场，那么承受一些暴跌损失也在其意料之中（何况他们脱手快的话，还未必会损失足30%）----要知道前一段房价猛涨，炒房者获利可远不止30%呢！因此对炒房者整体而言，不过相当于把他们吃到嘴的大块肥肉吐出一小部分来罢了。”
小安这段话其实已经道出了中国房地产市场的奥妙,结合我上面所说的内容,就可以作为衡量一个地区房地产是否出现泡沫的标准,简单的说,如果该地区以炒卖楼花为主,或房屋租金回报率极低而房价偏高,购房自用者比例相对较低但楼盘开发量较大,那就是泡沫楼市.
根据近期花旗集团发布的一份研究报告称:“中国内地只有上海、天津、沈阳和宁波4个城市真正出现了房地产泡沫风险,中国的房地产泡沫只是局部问题，而非全国性的。”我姑且不去判断它对上海、天津、沈阳和宁波4个城市的认定是否有详实的依据,但这泡沫只是局部性而非全国性的论点我完全赞同,就拿我老家杭州来说,国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的统计调查，杭州市房价的涨幅已经排到了全国第三位,但由于目前杭州的楼市还有很大的需求量，所以价格尽管那么高,但房地产市场还在良性发展，遵循价值规律，由供需控制价格,所以也不见得有什么泡沫.
因此,目前国内除了个别城市存在显著的市场投机因素从而导致出现泡沫外，绝大多数地区房价的上涨主要是由于真实居住需求、合理限度的投资需求与住宅供应之间的失衡造成的.这种情况不适宜称为价格泡沫，我们只能说住宅供应处于短缺状态.
近期,中华人民共和国建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,该《意见》的出台就是为了给楼市消除泡沫,挤去水份,解决供需矛盾,还中国房地产业一个更健康更规范的发展前景,还楼市价格于理性.《意见》其中有一条规定:自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；这一条规定就足以让炒楼者胆战心惊,所以近期纷纷抛出手中房产,意图解套.这也是最近一些地区房价回落的直接原因.
如同1994年政府通过出台一系列政策抑制了当时一些地区出现的泡沫,今天的政府通过出台新的政策以进一步抑制和规范某些地区出现的房地产泡沫现象,还房地产市场一个合理有序的价位,这是无可厚非的正确举措,百姓举双手赞成.
但我搞不明白的是,有人把我们国家楼市价格去伪存真,日益规范的现象居然看作是楼市崩溃,嘿嘿!要不就是他们不懂经济,要不就是他们故意危言耸听.
作者：Anonymous 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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