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葉鋒張曉勝：國企與外資的樓市躁動

躋驁

加入时间: 2009/09/21
文章: 67

经验值: 4916

标题: 葉鋒張曉勝：國企與外資的樓市躁動 (180 reads) 时间: 2009-11-06 周五, 上午8:59

作者：躋驁 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

國企與外資的樓市躁動

【提要】
就在國企大規模進入房地產市場之際，外資機搆投資的焦點從二線城市重回一線城市，這向中國經濟暗示了什么

◆ 國企表現強勢
◆ 貸款變得「特別寬松」
◆ 「國企熱」之爭
◆ 外資重回一線城市
◆「松綁」外資是否可行
◆ 加強外資監管

● 葉鋒張曉勝（瞭望新聞週刊記者歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

近期，國企在房地產市場表現強勢，國企特別是央企更是多次成為“地王”買家。與此同時，外資機搆投資中國內地房地產市場的重點正從二線城市回到一線城市。
一些業內人士提出，部分國企借助資金優勢進行“非理性”擴張，將對房地產市場帶來較大沖擊，刺激房價過快上漲，加速泡沫產生，并增加后市調控的難度。
針對有關部門將對房地產領域外資“松綁”的消息，接受《瞭望》新聞周刊記者釆訪的多位專家認為，“松綁”外資投資對內地房地產市場所帶來的沖擊不容忽視，當前宜探索加強房地產領域的外資監管。

◆ 國企表現強勢

來自上海易居房地產研究院的數據顯示，今年前3季度，房地產企業銷售額前十強中，僅有綠城集團、恆大地產和富力地產3家民企和世茂房地產1家港企，包括前3 名在內的其余6家企業均為國企。戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏說，2007年A股市場排名前十的房企中有6家是民企，而今年則是國企“一統天下 ”。
在土地市場上，國企表現比較強勢，是部分“地王”的主要買家。今年4月29日，杭州上城區投資控股集團有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價高達4．6萬元/平方米，成為今年樓市回暖過程中重點城市首個“地王”。
國有資本主要通過三種途徑進入房地產市場，一是通過地方政府控股的城投公司進入當地的一級土地開發市場；二是憑借資本優勢進入土地二級市場；三是收購優質寫字樓等持有型商業物業。其中，土地市場是國企爭奪最激烈的領域。
目前活躍在房地產市場一線的國企可分兩類，一類是保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產等老牌房地產國企，另一類是中鐵、中冶、中化、中電等新興房地產央企集團。
有媒體報道稱，國資委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地產業，其中以地產為主業的有16家，輔業包含房地產的則達80多家。
與此同時，部分民營房地產企業出現退出重點城市苗頭。《浙商》雜志日前針對30家較為知名的民營房企作了調查。這30家房企中，有18家房企今年以來沒有拿過一塊地。綠都控股集團有限公司董事長邵法平說：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價過高，我們不敢貿然拿地。”而在拿過地的12家民營房企中，有7家企業所購土地位于南寧、黃山、鎮江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。

◆ 貸款變得「特別寬松」

上海徐匯區一大型國資房企負責人告訴本刊記者，今年以來公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動找上門，請求“幫幫忙”貸點款。
民生銀行日前發布的《地產金融藍皮書》認為，國有資本涌入房地產市場，有三大因素：首先，融資能力強，融資成本低；其次，國企的主業正因消費不足而導致產能過剩，房地產行業去庫存化進度遠比其他行業理想，國企急于擴大房地產比重；再次，央企多為壟斷性行業，可以用壟斷行業的利潤彌補房地產行業短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產行業的份額。
本刊記者釆訪了解到，原先國資委規定只有16家央企可以進入房地產業，其他企業不能進入。但近年來，央企的部分企業，特別是傳統加工企業、生產制造企業效益下降，出口又受影響，所以企業傾向于在房地產業中加大投資。
長期研究樓市的上海市政協人資環建委專職副主任孫鐘炬認為，國企紛紛進入房地產業，既是“冒險意識”推動，也是“利益驅動”使然。今年以來房地產業迎來了一個反常的“黃金時期”，更增強了企業的冒險意識。此外，目前房地產業是一個“短平快”的行業，效益高，風險卻小，被很多企業視為很好的投資渠道。

◆ 「國企熱」之爭

目前，對房地產業“國企熱”仍存在不同認識。贊成者認為，國企尤其是央企擁有穩固的資金鏈和強大的開發能力，能促進土地資源的充分利用和深度開發。還有人認為，國企拿地是行政力量對房地產市場的管控手段之一，將為日后的按市調控創造更多主動權。
而一些業內人士認為，國企“強悍”入市，是抬高地價，加快房價上漲的重要原因。港資房企湯臣集團董事助理趙勤奮說，以上海為例，目前外環線以外，樓面地價超過1．5萬元/平方米的地塊國企都敢拿。以此推算，郊區房價就要達到每平方米兩三萬元。如果一兩年后這樣的價格賣得動，那說明房價上漲得太快了，如果企業不開發，那就是炒地，借此融資圈錢。
趙勤奮表示：“我們不怕國企進來，但如果有些企業不考慮資產回報率、財務負債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場造成很大沖擊。”
有關人士建議，可進一步加強對信貸資金流向的監管，防止資金過量流入房地產市場；尤其要規范不以房地產為主業的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進入樓市。此外，還可完善國企投資房地產的風險評估和風險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。

◆ 外資重回一線城市

就在國企大規模進入房地產市場之際，外資機搆投資的焦點正從二線城市重回一線城市。
國際知名的物業咨詢公司——戴德梁行中國行政總裁張國正近日接受本刊記者釆訪時說，由于一線城市高檔物業樓槃集中更具投資性，今年以來，北京、上海的房地產開發用地再次受到外資機搆的青睞。
今年上半年，外資機搆在北京、上海、深圳的大宗土地成交額分別達60億元、35億元和7億元，外資機搆在北京、上海的大宗土地成交量比去年同期增幅較大，僅深圳同比出現下降。而過去被認為是外資機搆投資熱點的二線城市，如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個城市中，僅有重慶在今年上半年外資機搆大宗土地成交額與去年同期持平，約為18億元，其他4個城市均出現不同程度的下降，其中成都從去年上半年的21億元下降到今年上半年的不足10億元。
張國正告訴本刊記者，由于中國內地一些地方近期實行了簡化和放寬外商投資房地產企業的外匯登記手續等“松綁”政策，外資機搆在內地房地產市場投資正呈普遍回升勢頭，比較活躍的有和記黃浦、新鴻基、凱德置地等香港和新加坡的開發商，以及漢斯、西蒙地產、普洛斯集團、鐵獅門等歐美開發商。
今年上半年，外資機搆在內地購置房地產開發用地資金超過1100億元，去年上半年為1388億元，去年下半年為610億元。今年上半年，住宅和城市綜合體項目成為外資在一線城市的投資新熱點，其中住宅和城市綜合體項目占了外資份額的88％。

◆「松綁」外資是否可行

近年來，我國對外資投資房地產業釆取諸多限制措施。2006年7月，國家六部委出台了《關于規范房地產市場外資准入和管理的意見》；2007年5月，商務部、國家外匯管理局發出了《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，同年底，商務部在《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》中取消了鼓勵外商投資“普通住宅的開發建設”類別，同時新增“房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司”為限制類等；但今年以來，有關部門將對外商投資房地產“松綁”的傳聞不絕于耳。
浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權等認為，當前，內地房價快速上漲的一個重要原因，是內地房地產開發商和一部分較高收入投資者，乃至少數境外房地產投機者之間的博弈。因此，境外資金對國內房地產市場的沖擊不容忽視。
近年來國內房地產門檻不斷提高，不少房地產開發企業逐步轉向更多地爭取外資，尋找私募資金來擴大與補充企業的槃子。國家對房地產領域利用外資進行了限制，等于堵住了房地產企業“聯外”的去路，因此房地產企業普遍不看好“限外”政策。
過去外資很少直接進入國內房地產開發領域，往往選擇項目收購、產品買賣的方式，造成外資在國內房地產市場所占比例不大的假象。與歐美房地產市場低迷的現狀相比，內地房地產市場的高回報率將促使更多的外資機搆、更大數額的外資進入。
隨著人民幣進一步升值，國際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國市場，目前無論在房產開發的一手房交易市場，還是在二手房市場，已頻頻出現外資整體收購及兼并的信息。大量國際游資通過地下錢莊等非法渠道進入中國股市、樓市，不僅對于日益飆升的房價起到了推波助瀾的作用，還直接危及國內的金融安全。

◆ 加強外資監管

“ 現在內地房價仍處在非正常上漲通道，已給進來的外資帶來了超乎意外的好處，可以預見的是，國外的游資會繼續一撥一撥地潛入我國內地房地產市場。”北京大學房地產研究所所長陳國強說，“現有的外資房地產項目如需進一步融資該怎么辦？政策未明確。近年來出台的一系列房地產‘限外’政策執行剛性如何，還需時日檢驗。”
外資由于財力雄厚，對市場風險承受能力強，在與內地開發商的較量中往往處于上風，几乎成了近年來房地產調控的“死角”。華東師范大學國際關系與地區發展學院的余南平教授認為：“目前必須限制外資進入，讓他們只能投資企業，不能投資房地產。”
此外，一些地方為了發展，視外資為“救世主”，給出優惠條件吸引外資，以“啟動”房地產市場，推動房價上漲。佑威房地產研究中心研究員薛建雄建議，國家要考慮適時開征土地增值稅和出台更為嚴密的房地產領域“限外”政策。如果從嚴實行，對高漲的房價可以起到抑制作用。□

作者：躋驁 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

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房價逆勢飆升玄、越炒越大的貧富差距、平抑房價的揚湯止沸等六篇 -- 躋驁 - (20101 Byte) 2009-11-06 周五, 下午8:54 (61 reads)

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