海纳百川
登录 | 登录并检查站内短信 | 个人设置 网站首页 |  论坛首页 |  博客 |  搜索 |  收藏夹 |  帮助 |  团队  | 注册  | RSS
主题: 葉鋒 張曉勝：國企與外資的樓市躁動
回复主题   printer-friendly view    海纳百川首页 -> 罕见奇谈
阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题  
作者 葉鋒 張曉勝：國企與外資的樓市躁動   
所跟贴 葉鋒 張曉勝：國企與外資的樓市躁動 -- 躋 驁 - (4210 Byte) 2009-11-06 周五, 上午8:59 (179 reads)
躋 驁






加入时间: 2009/09/21
文章: 67

经验值: 4916
文章标题: 房價逆勢飆升玄、 越炒越大的貧富差距、平抑房價的揚湯止沸等六篇 (60 reads)      时间: 2009-11-06 周五, 下午8:54
作者：躋 驁 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org

※彭勇 孫曉勝 鄧華寧 李美娟：房價逆勢飆升玄

【提要】
「2007年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標杆性城市的房價漲過萬元大關，2009年金融危機下很多人沒錢了，房價反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默」

◆ 脫離經濟基本面之嫌
◆ 豪宅熱銷推高房價
◆ 國企大規模制造「地王」
◆ 新一輪房地股融資擴張
◆ 「高地價→高股價→更高地價」
◆ 住房租售比超過400倍
◆ 觸動貧富差距敏感神經

● 彭勇 孫曉勝 鄧華寧 李美娟 （瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

◆ 脫離經濟基本面之嫌

深圳國土房管部門的數據顯示，8月份深圳新房成交均價為18830元/平方米，環比上漲約24%，而深圳房價此前的歷史最高峰是2007年10月的17350元/平方米。這意味著，目前深圳房價已經超過2007年房價巔峰水平。
據易居中國的數據顯示，8月份，上海商品住宅成交均價達到了18502元/平方米，創出了歷史新高。其中，8月份，新建商品住宅平均成交價格達到18126元/平方米，同比上漲14.6%。
同時，國內一些二線城市的房地產價格也迭創新高。據長春房地產管理和住房保障局統計，今年1～7月，長春商品住宅成交均價3590元/平方米，同比上漲13.3%，同樣創歷史新高。南寧市房產管理局的統計顯示，今年前5個月，南寧新建商品房成交均價為4500元/平方米，也創出歷史新高。
而北京、廣州、杭州等熱點城市的房價經過今年以來的几輪飆升，目前也處于非常高的位置，離歷史最高峰僅僅一步之遙。根據廣州市國土房管局的統計，今年7月廣州 全市十區一手住宅成交均價漲至10004元/平方米。地產界人士認為，廣州未來樓價很有可能突破2007年11000元/平方米的房價最高峰。
深圳大學國際金融研究所所長國世平等專家認為，這些城市的房價有脫離經濟基本面之嫌。首先，目前我國經濟還處于復蘇階段，并未全面回暖，上半年GDP增長 7.1%，而房價的增幅遠遠大于GDP的增長，呈現過熱勢頭。比如，與今年1月的房價相比，8月深圳房價上漲64.3%，而現在深圳的出口、制造業等都很困難，沒有從危機中擺脫出來，整體經濟形勢很難支撐其如此高漲的樓市。
其次，這些房價創出新高的城市，成交量普遍出現較大幅度萎縮。數據顯示，8月深圳新房成交套數、面積分別為4114套、38.6萬平方米，環比分別下降了約20%和25%，延續了今年5月以來的下滑走勢。8月，深圳市福田區更是出現了破天荒的15天零成交。
北京房地產交易管理網統計數據顯示，8月期房網上簽約套數為16015套，環比降6%，期房住宅簽約套數為11817套，環比降8%。成交量的萎縮表明購房者開始認為房價過高，陷入觀望。

◆ 豪宅熱銷推高房價

據本刊記者了解，這些城市房價之所以能在當前經濟仍在爬坡的時候創出曆史新高，一個重要原因就是近期豪宅市場的火爆。
數據顯示，8月10日至16日這一周，深圳市新房成交均價達到了21682元/平方米，首度突破2萬元大關。其中，東部華僑城天麓、純水岸七期和幸福里雅居 的成交量占6成以上，這些樓槃項目都是高端豪宅，如純水岸、幸福里開槃均價4萬多元/平方米，天麓別墅均價超過8萬元/平方米。
據相關數據統計，目前北京別墅銷售量正進入熱銷階段。盡管7月并非傳統的銷售旺季，但在今年7月，北京市別墅銷售套數為719套，比6月份大幅上漲72.42%；成交面積為25.06萬平方米，比6月份上漲71.06%；成交總金額達39.85億，環比上升62.45%。
本刊記者釆訪中獲悉，這些高檔樓槃在銷售過程中無一例外打出的是“投資牌”，即所謂的“稀缺性”帶來的投資價值是主要賣點。
深圳一家公司的行銷總監蔣先生近期正在准備買房，在深圳看了不少樓槃，他告訴本刊記者，很多深圳的私營老板最近都在買房，一是因為受金融危機影響工廠生意不好做，手上的資金無處可去；另外，出于防御通脹的目的，這些私營企業主都希望買房能夠保值增值，他們把房子當作國外名車、名表、黃金珠寶一類的奢侈品來收藏，開發商也就看准了這種需求，此時推出大量豪宅項目發售。
對于當前由投資支撐的市場形勢，受訪的業內專家均表憂慮。深圳大學國際金融研究所所長國世平認為，未來貨幣政策有變向可能，一旦貨幣政策從緊，大批投資者手中的房子可能以比預期低的價格沖向市場，高位買房的購房者將會面臨財富的損失，同時銀行會積累巨大的風險。
中原地產深圳總經理李耀智分析，目前深圳樓市投資比例已經接近30%，一旦這個比例超過50%，市場就非常危險。他認為，如果未來每月二手房的成交量繼續下跌的話，就可能出現有價無市的局面，市場各方會再次發生2008年那樣的博弈。

◆ 國企大規模制造「地王」

在房價逆勢上漲之時，江蘇、江西的多位基層國土部門干部向本刊記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄，應引起足夠重視。
“近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區打算拿出2塊地，但是現在有多家國企來爭。今年南京市已經進行的几次土地拍賣中，國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣”，南京市浦口區國土局一位不願透露姓名的干部告訴本刊記者。
這名干部說，“業內流傳國家4萬億投資計划中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未 來5～8年內房價成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區域房地產的 健康發展。”
這名干部向本刊記者介紹了今年南京市的几塊新“地王”——
9月8日，南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天價 ”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創下今年住宅類用地的新高，該區今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由 中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。
9月 16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區九龍湖區域誕生了新“地王”，央企中冶置業經過66輪爭奪，斥資3.42億拿下了一幅地塊，樓面地價達到3910元 /平方米，比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業內人士估算，項目建成后的成本會超過7000 元/平方米。

◆ 新一輪房地股融資擴張

華泰證券房地產行業研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”、“上海地王”、“深圳地王”、“廣州地王”……一路刷新曆史紀錄。但有所不同的是，今年央企手里錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。他向本刊記者舉例——
6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產以70.06億奪下了上海長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億在嘉定剛剛創造的地王價整整翻了一倍。
同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。
國企四處購地、一擲億金的同時，引發上市房地產企業快速跟進，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產近期融資78億元，金地集團也完成股市融資 40億，萬科112億增發計划剛剛通過股東大會，綠城也有相應融資計划。9月22日，民企再度創造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預計該地樓槃價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“ 地王”。

◆ 「高地價→高股價→更高地價」

南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有 7～8家競爭，“南昌市沒有有意地抬高地價，但是開發企業的行為確實缺乏自律。不斷涌現新‘地王’對行業并不是什么好事”。2007年南昌市出現了一批“ 地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發商寧願損失訂金，因為承受不了高昂的土地成本。
錢友庚認為，今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的循環。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了制造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產業對宏觀經濟的損害很大。
他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則在內。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這里虧損那里能賺回來。上市公司需要 相應的業績來維持股價，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”的惡性循環。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機搆和股民承擔，最終埋單的是老百姓。”

◆ 住房租售比超過400倍

中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發達國家的3～6倍，住房租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比 值）超過400倍，而國際上公認的正常范圍為200～300倍。目前，上海市已有13家樓槃銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價 格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是。這些都反映出房地產泡沫的嚴重程度。
江蘇銀監局局長于學軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡 沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產泡沫就一直缺少出台相關政策的社會動力，導致1993年、2006～2007年、2009年出現周期性的房地產泡沫。
專家們表示，資產泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發生的互聯網泡沫和房地產泡沫情況看，泡沫持續的時間往往比人們預想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快于人們的預期。當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹后一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機搆資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。

◆ 觸動貧富差距敏感神經

這些城市房價創出新高，引來普通百姓一片怨言。深圳網友“查博士”說：“面對如此高的房價，你將做何感想呢？是不是有被這座城市拋棄的感覺？那么多高樓大廈與你有什么相干呢？”
濟南市民魏毅東說：“2007年大家口袋還有些錢的時候，北京、上海、深圳等標杆性城市的房價漲過萬元大關，2009年金融危機下很多人沒錢了，房價反而要漲破2萬元，這不能不讓人感覺有些黑色幽默。”
中國人民大學土地管理系博士生導師林增杰說，房價在當前經濟形勢下創出歷史新高，顯示樓市泡沫在增加。從宏觀經濟形勢來看，今年前几個月我國經濟“三駕馬車 ”中的出口仍然是負增長，CPI仍然下降，居民收入也沒有得到太大改善。目前主要是因為樓市投資炒作的風潮非常濃厚，這不可能支撐太久。
專家認為，房價這種逆勢創新高的走勢，必然會對民生的改善產生較大擠壓，這可能會進一步觸動貧富差距這根敏感神經。特別是近期豪宅熱銷、炫富式的廣告、動輒几萬元的售價、富裕階層一次几千萬的出手，可能會造成社會弱勢群體的反彈，這種動向尤其值得特別關注。
專家認為，從目前的情況看，國家有關部門應該進一步加強二套房貸的監管，防止銀行呆賬壞賬增加；同時，應該在全國范圍加強房地產市場秩序的整頓，打擊投機炒作風潮，加大保障性住房建設力度，增加維穩工作針對性，才能讓房地產行業在發揮保增長作用的同時，著力改善民生，切實維護社會的和諧穩定。□

※ 任會斌 鄧華寧 李美娟：被越炒越大的貧富差距

【提要】
一定意義上講，「炒房」者與那些偏離主業進軍房地產行業「淘金」的大企業相比，沒有本質的區別
◆ 東中部城市差距擴大
◆ 購買力出現四個層次
◆「鑽了適度寬松貨幣政策的空子」
◆ 他們為什么炒房
◆ 「低廉的「捂房」成本

● 任會斌 鄧華寧 李美娟 （瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

本刊記者近日在北京、上海、南京、南昌等地調研了解到，今年二季度以來，一些城市房價“跳躍式”上漲，數月間漲幅超過高峰期的2007年。業內人士反映，本輪房價上漲中，一些銀行濫用優惠政策，捆綁購房者獲利，多房產者資產大幅增值，但須謹防房價上漲帶來新的貧富差距。

◆ 東中部城市差距擴大

本刊記者釆訪了解到，2000年前后，我國東部與中西部城市房地產紛紛開始市場化改革，2002年至2007年，房地產市場進入快速發展時期。在這個過程中，東部城市的房價上漲速度高于中西部城市。
南京與南昌分別作為東中部城市，2002年兩市普通商品住宅均價都在1000～2000元/平方米之間。到2009年，據兩市房管部門統計，南京市住宅銷售均價接近7000元/平方米，南昌市的住宅銷售均價為4200元/平方米，差距明顯拉大。
本 刊記者走訪了兩市多個城區，發現實際房價的差距比統計數據要大得多。南京市“河西新城區”與南昌市的“紅谷灘區”都是政府重點開發的新區。目前“河西新城 區”的房價平均達到1.5萬元/平方米，“紅谷灘區”的住宅價格為5000元/平方米，相差一萬元。在兩市中心城區，南京市多個普通商品住宅項目單價已經 達到3萬元/平方米，南昌市最高價在1萬元/平方米，相差兩萬元。
“房價快速上漲的東部城市，對資本的集聚效應大于中西部的城市。因為房價漲得 快，房產保值增值屬性被放大了，中部城市高收入階層往往選擇到東部去買房，最有錢的去上海買房，其次就去杭州、南京等城市買房。另一方面，金融資本也向東 部城市傾斜，這也造成了東部與中部城市貧富差距的拉大。”南昌市土地交易中心主任錢友庚說。

◆ 購買力出現四個層次

本刊調查了南京、南昌兩市多個商品住宅項目，發現購房者的購買力差距大。
上海綠地集團南昌事業部綜合辦主任虞伯樂說，公司今年6月份推出“中央廣場”項目108套高檔住宅，單套面積在230～330平方米之間，均價l.11元/ 平方米，單套最便宜也要250萬元。不料2個月內銷售一空，有7成購房者是現金一次性支付。而公司推出的另一個中檔房小戶型項目，均價僅4000元/平方 米，單套的總價不過十几萬元，有7成購房者是靠貸款買房。
南京市“頤和南園”項目銷售處李祥說：“我做樓槃銷售已有8年多，感覺購房者的差距越拉越大。新開槃的二期項目，有一購房者一次拿600多萬元現金買了兩套別墅，另有一購房者買了5套公寓。有實力的壟斷行業從業者購買高檔房的多。中檔房主要是普通百姓和年輕人在購買。”
“ 如果從房地產市場的購買力上來划分，可以說有四個層次。”南昌市房管局長周光華說，在購買力頂端的是企業經營者和明星，買一套上千萬元的別墅連價都不問。 各地富人在房地產市場上購買高檔房吃差價，就像“割韭菜”一樣，割了一茬又長出一茬。第二個層次是一些帶壟斷性質的高收入行業，一些人手上有好几套房子。 第三個層次是普通老百姓，靠全家湊錢及銀行貸款買房。第四個層次是城市里的最低收入階層、打工者和進城農民。他們根本買不起商品房，只能購買小產權房和拆 遷復建房，或者其他住房。
交通銀行研究發展部高級分析師唐建偉說：“現在高收入階層的購買力越來越強大，現金買房的比重在增加，不僅拉高了整體房價，也迫使中低收入階層很難買到像樣的房子。”
據央行公布的貨幣政策執行報告，2007年我國房產銷售規模為2.96萬億元，當年新增購房貸款為7622億元。如果按平均3成首付計算，貸款買房的總房款 是1.092萬億元，扣除少數公積金貸款外，則2007年有6成的購房款是現金支付。到了2009年一季度，在5558.6億元的房產銷售規模中，新增按 揭貸款為1149億元，銀行貸款僅占銷售額的l/4，現金買房的比例從2007年的6成提高到了2009年一季度的7.5成左右。

◆「鑽了適度寬松貨幣政策的空子」

多位房地產業內人士反映，今年以來，地方相關部門與金融機搆為促進交易而執行的二套房政策過于寬松，“二成首付、90平方米以下交易零成本、高檔房返還契稅 ”等優惠政策，促使二套房購買比例大幅增加。有房者可以套取住房公積金、通過抵押貸款來投資和投機，而銀行的錢大多數是老百姓的存款。隨著房價快速上漲， 有房者資產快速升值，中低收入階層距離高價房越來越遠。
南京市房管局局長陸春林說，“目前，南京、常州等多個城市的住房公積金存貸比達到了 100%，有的甚至從銀行貸款注入公積金蓄水池。公積金貸款原本是為自住性初次置業者提供的，而現在的公積金貸款者中，二次置業比重很大，其中有3～4成 是超標准的二次置業，這實際是套取公積金的行為。對于有房者來說，房子越多，越容易從銀行貸款，催生出了買房游戲。現在是需要房子的人買不起，不需要房子 的人手里有多套房。”
據南京規模較大的房屋中介“我愛我家”公司統計，目前購買第二套以上住房的消費者占60%，剛性需求僅占30%。這家公司經 理舒莉莉說，二套房過度寬松的政策導致貸款風險很大。根據南京奧體板塊的統計數據，今年1～8月，這里78%的購房者都有銀行貸款，套均貸款高達73萬 元，且逐月上升。目前南京市64%的購房者需要貸款買房，套均貸款54.3萬元。
本刊記者9月初咨詢中信銀行南京分行、建設銀行南昌分行、招商銀行洪都支行等多家銀行網點獲悉，銀行之間為搶奪客戶依然暗中執行首付二成、利率7折的貸款政策。銀行內部普遍認為購買二套以上住房者比初次置業更加保險。
“ 本輪房價猛漲，很大程度上是銀行與開發商合謀的結果。開發商鑽了適度寬松貨幣政策的空子，制造房價將大漲的市場預期。同時，銀行通過二成首付、一成首付甚 至‘零首付’，將原本不具備買房能力的人提前2～3年拉入購房隊伍，造成市場需求短期內強勁爆發，同時囤積房源制造供不應求假象，拉動房價‘跳躍式’上 漲。”一位知情人士說，“銀行并沒有把主要精力投入到服務實體經濟方面，而是不遺余力為房地產輸送流動性，銀行不僅從房貸中獲得高額回報，也套牢了大批‘ 房奴’在今后30年為其打工。應當警惕銀行業‘金融道德墮落現象’。”

◆ 他們為什么炒房

上海綠地集團南昌事業部綜合辦主任虞伯樂說，從政府部門統計數據看，2008年上海市人均可支配收入2.67萬元，而今年8月上海商品住宅平均銷售價格已經突破l.8萬元/平方米，普通老百姓無論如何是買不起的。
工商銀行江蘇省分行公司業務部副總經理李錦彪說，目前東部的房價似乎和供求關系脫離了，不是按照現在收入水平來定價，而是按照未來收入水平和對城市的總體評價來定價，商品住宅似乎偏離了生活必需品的屬性，越來越偏向高檔奢侈品。
四 處奔走的“炒房團”，被認為是房價持續上漲的推手之一。部分“炒房”者近日接受本刊記者釆訪時說，目前我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺 資源。在無物業稅、遺產稅等稅種支出，以及低存款利率、高通脹預期、投資渠道少等背景下，“炒房”現象必然產生，短期內也難以消除。
記者在內蒙古、山東等地了解到，近年來節節攀升的房價，已讓部分人形成了房價“只漲不跌”、“買房只賺不賠”的心理。
依托丰富的煤炭、油氣等資源，“十五”以來內蒙古鄂爾多斯市經濟發展迅猛，民間積蓄了大量資金。由于當地投資房產的居民較多，加上買房時為增強談判能力、增添談判砝碼，往往親戚朋友結伴行動，遂由此有了“鄂爾多斯炒房團”一說。
鄂爾多斯市東勝區的常住居民目前不足50萬人，但據鄂爾多斯市房產管理局等部門掌握的情況，東勝區近70%的常住居民家庭有兩套或多套住房，其中異地購房的居民為數不少。近几年來，北京、山東、海南等地的開發商時常到東勝區推介項目，有些甚至專門設立了辦事處。
“現在存款利率低，出現通貨膨脹的可能又大，錢哪能捏在手上。”鄂爾多斯市東勝區居民郝女士說，她投資房產，看重的就是近几年來房價“只漲不跌”、房產能“保值增值”。
本 刊記者了解到，郝女士一家三口人，現已在內蒙古鄂爾多斯市東勝區、呼和浩特市和山東威海市購置住宅六套、商鋪一處。其中，東勝區有住宅四套，面積分別為 88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一處300平方米的商鋪；在威海市有“海景房”一套， 面積68平方米。近期，她還萌生了在北京買房的念頭。
“這几年生活用品貴了多少？如果錢捏著不放，得縮水多少？”據郝女士介紹，除去一套回遷房， 其他房產都是她近五年內買的，住宅購買價格從每平方米2000元至4500多元不等，商鋪買價為每平方米9800元。目前除了那套“海景房”價格沒怎么漲 外，其他房產每平方米少則漲了近1000元，多的已漲了近3000元。

◆ 「低廉的「捂房」成本

鄂爾多斯市有15年房地產從業經驗的劉先生，是 一位獲利丰厚的房產投資者。2005年，他以每平方米6000元的價格，在北京市朝陽區立水橋附近購買了一棟面積近5000平方米的商用樓。目前，這棟樓 每平方米價格至少翻了一番，這還沒算改造成賓館后每年可觀的房費收入。然而，與這棟樓巨額的增值相比，維護這處房產所需的投入卻很低，只有水電費、取暖費和物業管理費等日常開支。
鄂爾多斯市東勝區一位不願公布姓名的居民告訴本刊記者，2004年以來，她家陸續在東勝區、呼和浩特市買了5套住宅，面積小的為116平方米，最大的為156平方米，買價從每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值最大的一套每平方米已漲了近2000元，這幾套房子每年的養護費僅1萬多元。
一些房產投資者分析說，持續上漲的房價、低廉的“捂房”成本，加上規范、調控房產投資的政策規定較少，為“炒房”者留 下了足夠大的操作空間。如果國家以家庭為單位，對投資性住房開征物業稅、遺產稅等稅種，“捂房”成本會成倍提高，“炒房”賺差價的難度也將驟然增大，“炒 房”現象也就會大幅減少。
近年來，呼和浩特市銷售的商品房中，有10%～20%左右為外地人所購；包頭市銷售的商品房中，約有27%為外地人購買；在山東省日照市，外地人所購房產已占當地商品房銷售量的40%左右。一些人異地買房的目的，就是獲利。
日照市房地產交易中心主任范洪、內蒙古社科院經濟研究所所長于光軍等人分析說，當前，部分社會階層積累了一定的財力，有很強的資金保值增值願望。與此同時，在我國，安全、開放、收益好、門檻低的投資渠道卻很少，在一些人眼中，價格不斷上揚的房產顯然最具投資價值。
他們認為，大部分房產投資者并不是富商巨賈，主要是有些閑錢的城鄉中產階層。這些“炒房”者的資金量，大多在幾十萬元至幾百萬元之間，資金超過千萬元的很少，因此大多夠不上其他產業項目的投資門檻。加上國際金融危機影響下眾多行業不景氣，“炒房”也就成了一種“無奈”的選擇。一定意義上講，“炒房”者與那些偏離主業進軍房地產行業“淘金”的大企業相比，沒有本質的區別。□

※ 葉鋒 王曄彪：平抑房價或揚湯止沸

【提要】
「土地供應面臨較多困難，缺乏系統性，推地時只好‘打一槍換一個地方’，這不利于穩定供應預期，也易使地價被非理性地推高」

◆ 土地入市明顯加速
◆ 不確定因素
◆ 「地荒」假象
◆ 「可開發度」與「透明度」

● 葉鋒 王曄彪（瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

◆ 土地入市明顯加速

隨著樓市“回暖”，一些地方政府下半年明顯加大了推地數量。
據中國指數研究院的最新監測，1～9月份，上海共推出土地332幅、1355萬平方米；其中商品房地塊65幅、432萬平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃，下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。
近一段時間以來，上海市主要領導多次強調“增加土地供應和樓市供應”。上海市規划和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房價出現“高位上漲”，且后續供應量相對短缺，加大推地數量有望平抑房價過快上漲。
1～9 月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬平方米，成交量超過前兩個季度總和。 7月以來，交易量逐漸放大，創下年度交易新高。武清區加大住宅用地供應量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來成交土地最多的區域。
重 慶個別區縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區副區長常永官介紹，隨著房地產市場的活躍，區里的存量房源几乎銷售一空，這出乎許多開發商的意料，他 說，“目前，大多數開發商信心滿滿，希望能拿地就拿地，能開工就早點開工。”大渡口區上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計划推出800畝。9月初，區 里就將組織一次土地出讓，推地300多畝。

◆ 不確定因素

本刊記者調查發現，活躍的土地市場仍面臨著諸多不確定因素。
一是土地供應壓 力依然較大。武漢市國土資源和房產管理局房地產市場管理處處長耿洪誠說，經過近兩年的低迷，一些開發企業可供開發的土地已十分緊張，不斷要求市場加大房地 產開發用地供應。雖然目前土地已有較多釋放，但下半年土地供應仍將面臨較大壓力，供需平衡將面臨嚴峻考驗，如不釆取有效措施科學應對，甚至有可能再次出現 大起大落的情況。
二是開發商投資有收縮的可能性。重慶市國土資源和房屋管理局副局長黃強說，1～6月，重慶房地產新開工面積同比下降 14%，1～7月新開工面積同比降幅拉大至20%；1～7月，重慶房地產投資同比增加11.1%，但比1～6月的增速回落了2個點。黃強認為，房企對目前 市場銷售樂觀看好，但對后市投資方面比較謹慎。四季度及明年金融、房地產等方面的政策是否調整以及調整的幅度如何，都將會對開發商拿地產生重大影響。
三 是一線城市在穩定地價方面還有待“更多出招”。上海某郊區近年來多次產生“地王”。該區領導說，對“地王”可謂喜憂參半：這一方面說明區里土地被看好，且 可以增加財政收入；另一方面地價太高必然推高房價，增加區里“保民生”的壓力。地方政府試圖通過集中推地、增加供應等辦法平抑快速上漲的房價，但由于動拆 遷、規划變動等方面的“可控性”不高，增加了推地難度。
蔡順明表示，“土地供應面臨較多困難，缺乏系統性，推地時只好‘打一槍換一個地方’，這不利于穩定供應預期，也易使地價被非理性地推高”。

◆ 「地荒」假象

在地方政府加大推地數量之時，土地閑置現象在部分城市或多或少地存在著。
本刊記者近日在武漢釆訪時發現，該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來的空地，地面雜草叢生，未見開工跡象。經查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時樓面價為6879元/平方米，高于周邊房價。
上海市規划和國土資源管理局近日對全市曆年供地情況進行“摸底”后發現，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態，其中有相當一部分在開發商手中，涉及70多個房地產項目。開發商拿地后不開工，可能跟企業的經營狀況有關，也不排除有“囤地”目的。
中原地產研究中心近日對萬科、保利、金地等40家知名開發商在北京、廣州、深圳等12個重點城市的拿地及開發情況進行了統計。統計顯示，上述開發商于 2003～2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土 地“待開發”，30%的土地“規划在建”。中原地產研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。
重慶市房地產行業協會會長莫元春說，土地的閑置，有開發商主觀原因，也有拆遷、規划改變等客觀原因，查處起來一向較為棘手，“開發商總能找到理由繞開政府的監管，特別是大開發商背后都有律師團在支撐”。
蔡順明介紹，今年下半年上海市規划和國土資源管理部門的一項重點工作，就是研究、實施閑置土地的處置辦法，原則是“責任再分清一點，查處再嚴格一點”。比如，一旦發現土地閑置或囤地，先處罰開發商；再由開發商根據具體閑置原因自行追訴責任。此外，上海還將對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻；限制對象不僅包括直接負責開發的項目公司，還包括公司背后的投資方。

◆ 「可開發度」與「透明度」

而在一些開發商看來，要使土地盡快開工、避免地價過快上漲，土地管理部門應進一步完善土地“出讓前”工作。
一 是要合理設計地塊規模，提高地塊“可開發度”。重慶開發商嘉禾實業有限公司執行總經理劉飛說，如果地塊太小，開發商就不願意做配套，因為后者占的成本比例 太高；如果地塊過大，只能一期一期地滾動開發，局部推進，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門應合理划定地塊面積，確保地塊 便于盡快開發。
二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應預期。劉飛說，開發商最煩惱的事之一，就是不知道土地會在什么時候、以怎樣的底價推出，“大家只好蒙，出來一塊地，就一齊搶。”這種短期的爭搶必然快速抬高地價。
港資房企嘉華（中國）投資有限公司助理總經理谷文勝建議，政府應向社會公布明確的推地計划，至少要讓開發商、公眾掌握未來一段時間內的土地供應，從而穩定土地市場的預期，也有利于開發商制訂合理的買地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。
本刊記者調研發現，一些地方土地管理部門已在著手完善相關的“出讓前”工作。重慶市國土資源和房屋管理局發展處處長曾強介紹，經過研究測算，面積在 200～400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標准設計土地規模，今年以來市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。
蔡順明介紹，上海下半年將試點實施土地出讓“預申請”制度，規划和國土資源管理部門將提前公示半年或全年的供地計划，以便于開發商有針 對性地制訂拿地方案。此外，還將公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商，承諾合適的價格，便可以直接與規划和國土 資源管理部門進行“對接”，進入“預申請”。規划和國土資源管理部門隨后將根據申請企業的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。□

※ 彭 勇：深圳房價7個月暴漲

● 彭 勇（瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

根據地產中介中原地產的最新統計，今年9月深圳新房成交均價達到20940元/平方米，再創曆史新高，較深圳官方公布的2月份10770元/平方米的低點已經上漲94%，房價在7個月的連續上漲中几乎實現了翻番。
本刊記者調查發現，深圳樓市從豪宅市場發端，刮起了一股“人有多大膽，房有多高價”的“喊價風”，帶動普通商品住宅和二手房的價格出現飆升。
今 年以來，深圳市場的豪宅項目受到了追捧，深圳房地產信息網統計顯示，深圳9月份成交量最大的前10名樓槃中，有8個屬豪宅項目，聖莫麗斯、曦城、溪山、幸 福里、三湘海尚等均榜上有名。這些樓槃報價一個高過一個：聖莫里斯均價2.5萬元/平方米，幸福里4萬元/平方米，波托菲諾4.8萬元/平方米，天麓別墅 8萬元/平方米。
從總價上看，這些豪宅更是令人咋舌。華僑城旗下的曦城別墅每套價格在1000萬元至5000萬元之間；國慶節前位于深圳關外的萊蒙水榭山項目開槃現場傳出消息，一套“合拼”后面積約1000平方米的雙拼別墅被預訂，總價高達1.05億元，成為深圳今年賣出的首棟億元別墅。
在豪宅銷售火爆的誘惑下，開發商開始隨意“喊價”。一些不是別墅的項目被打扮成豪宅銷售。深圳一個名為溪山的豪宅項目，位于深圳梅林關外，占地面積約12萬 平方米，四周均是工業園區和農民房，2008年一期項目開槃時僅為9000元/平方米，但今年開發商對項目內部景觀進行重新打造，溪山以高價定位，多以大 戶型為主，搖身一變成為所謂的豪宅，房價飆升至1.5萬元/平方米，一些別墅漲到每套1600萬元。
另一些豪宅項目則是跟風漲價。根據中原地產的 追蹤統計，9月初，三湘海尚項目推出新槃均價為3.3萬元/平方米，到月底均價就漲到了4.2萬元/平方米。樓槃項目的跟風漲價，顯然又會帶動其他樓槃的 輪動上漲。在這種開發商輪番漲價的過程中，房價就越來越脫離實際，從原來賣方市場的強勢定價，逐步發展為“人有多大膽，房有多高價”的“喊價”。
從豪宅市場刮起的“喊價風”也影響了深圳的普通住房。近期深圳開槃的普通商品住房項目叫價都特別高。市區的几個新槃價格令人吃驚：深物業旗下的深港一號開槃 均價在2.5萬元/平方米以上，羅湖區的金翠園均價在2.8萬元/平方米以上，福田區的御河堤均價也在2.8萬元/平方米以上，這些都是普通商品房，而在 今年初這些地方的房價還都在1.8萬元/平方米的水平。
“怎么房價一眨眼間就翻了一倍，以前開發商定價還會掂量一下市場的反應，現在卻是‘喊價’，說多少就是多少，消費者根本沒有還價的可能。政府部門管不管這種事？”看房的深圳市民周敏說，這些樓槃只是普通商品住房，賣的卻是別墅的價格。
二手房方面，房價上漲也毫不遜色。深圳市民王申（化名）几年前在海濱廣場以40多萬元買下一套80平方米的房子，2007年房價最高的時候，這套房子叫價92萬元，今年以來，代理房屋交易的中介公司不斷上調房價，到9月份漲到98萬元成交。
國家統計局最新發布的《前三季度全國房地產市場運行情況》顯示，9月份，深圳二手房價格的同比漲幅比一手更猛，在全國70個大中城市中，再次領漲，為16.6%，這已經是深圳二手房價連續3個月領漲全國。
在如此高房價之下購房者的熱情更讓人驚訝。據中原地產追蹤統計，最近開槃的三湘海尚（均價3.5萬元/平方米）和寶能太古城（均價2.6萬元/平方米）兩個項目，開槃當天基本售完，純別墅項目萊蒙水榭山和高檔住宅荔山公館（均價1.5萬元/平方米）開槃銷售率都達到9成。
“十一”黃金周之后，有人預計深圳的成交量會因為房價過高而下降。然而中原地產的統計顯示，10月12日～18日，深圳共成交一手房1873套，環比上升43.5%。
深 圳社科院城市營運中心主任高海燕說，很明顯，目前包括深圳在內的國內一線城市房地產已經出現泡沫，是投資客利用流動性充裕的條件在大肆炒作拉抬。國家有關 部門應當從豪宅市場入手，打擊中介和炒房客，嚴查開發商“捂槃惜售”、“囤積居奇”等違法行為，規范房地產交易秩序，這樣才能剎住“喊價風”，創造一個相 對穩定的樓市。□


※ 任會斌 鄧衛華：廉租房難題

【提要】
包頭市東河區因財政緊張，去年底申請的4萬平方米廉租房建設項目被全部砍掉。作為困難居民較多的老城區，東河區恰恰需要大量廉租房

◆ 動態管理難執行
◆ 資金壓力大
◆ 配建模式相對可行
◆ 需加快機搆和立法建設

● 任會斌 鄧衛華 （瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

本刊記者近期在內蒙古自治區、山東省等地釆訪了解到，當前部分城市在廉租住房建設與配租工作中，面臨入住居民遷出難、土地划撥周期長、建設資金壓力大、建設和保障模式難選擇、缺乏機搆和立法保障等難題。
部分基層房產管理部門的工作人員建議，進一步研究、完善廉租住房建設與配租的相關政策，加快住房保障制度立法和管理機搆建設步伐，以促進廉租住房保障制度順利實施。

◆ 動態管理難執行

光滑的地板磚、嶄新的窗簾、油亮的茶几……在呼和浩特市玉泉區小黑河鎮世紀新村小區，本刊記者一走進低保戶張建輝家的廉租房，立刻感受到了濃郁的生活氣息。
2008年底通過資格審核、公示等程序后，張建輝一家搬進了這套49平方米的廉租房。57歲的張建輝說：“雖然小點，但比以前租的舊瓦房強多了。”
隨著各地廉租住房建設、配租規模擴大，近年來，與張建輝一樣住上廉租房的群眾迅速增多。呼和浩特市房產管理局住房保障中心主任張曉敏說，目前全市納入廉租住 房保障范圍的居民為4965戶，但是到2009年底，已建、在建的廉租房將接近5000套，因此近几年內呼和浩特市實物配租的比例將大幅提高。
隨著配租戶增多，入住居民遷出難的問題也開始顯現。張曉敏說，按照動態管理的規定，收入超出廉租住房保障線的家庭不得再享受補貼或配租待遇。停發補貼容易操 作，但讓居民遷出廉租房卻很困難。2006年啟動實物配租制以來，雖然部分家庭的收入明顯增加，呼和浩特市卻沒能遷出一戶。
她說，動態管理難執行，廉租住房可能成為政府的投資“黑洞”，社會保障效用也將打折扣。然而，實行租售并舉或共有、限制產權的模式，又不利于建設多層次的住房保障體系。
青島市住房保障中心副主任劉巍淇說，為有效實施動態管理，青島市規定住戶必須同廉租住房保障部門簽合同，收入每半年審核一次，凡收入超標的住戶必須遷出，否則將上調租金或交法院處理，但執行起來也有一定難度。

◆ 資金壓力大

建房得經過立項、規划、征地、施工等過程，與單純發補貼相比，不僅手續繁雜，還得耗費更多的時間。張曉敏說，以划撥土地為例，呼和浩特市的保障性住房項目大部分位于城郊，如果占用村集體的土地，只有將集體土地轉為建設用地后，地方政府才能划撥。
此外，如果占用耕地，還須層層審批，要走完這些程序，至少得半年時間。2008年至今，呼和浩特市僅有1個項目在半年內辦完了手續。
由于建設廉租房一次性投入大，部分地區還面臨著較大的資金壓力。包頭市房產管理局廉租科科長黃國明說，今年包頭市有15338戶居民享受廉租住房補貼，全年 的補貼總額約為2500萬元。相比之下，包頭市今年開工建設廉租住房4019套、17.7萬平方米，投資額高達2.33億元，其中大部分資金由地方財政承擔。
他舉例說，包頭市東河區因財政緊張，無力匹配廉租住房項目建設資金，去年底申請的4萬平方米廉租房建設項目被全部砍掉，導致今年東河區無廉租住房建設項目。然而，作為困難居民較多的老城區，東河區恰恰需要大量廉租房。

◆ 配建模式相對可行

本刊記者釆訪了解到，廉租房無論是集中建設，還是在商品樓槃中配建，目前都存在一些不足。但相比之下，配建模式相對可行。
據劉巍淇介紹，目前青島市納入廉租住房保障范圍的居民有9300戶。根據規划，2008～2010年，青島市計划通過配建、購買、改造三個渠道，每年新增廉租住房3000套，其中配建套比例占90%以上。
他分析說，與政府在偏遠地區划撥土地、集中建設保障性住房的模式相比，在商品樓槃中配建廉租房屬市場化運作，不僅居住和上學、就醫等環境相對較好，生活成本低，還能避免低收入家庭聚居和被邊緣化的問題。
同時，將配建一定套數的保障性住房作為開發商品樓槃的條件，既保證了建設規模，又解決了建設資金問題。但是，由于開發商缺乏配建積極性，加上商品樓槃開發進度受市場影響大，直接影響配建的進度，加重了管理負擔。
劉 巍淇認為，彌補配建制存在的不足，可以釆取“大集中、小分散”的思路，即大商品樓槃配建，小商品樓槃以出錢代建，收取的資金則用于住房保障體系建設。此 外，為便于調度、管理，2010年起青島市還計划由國有企業、市直企業建設廉租房等保障性住房，以更好地利用行政手段，加快建設進度，確保建設質量。

◆ 需加快機搆和立法建設

缺乏立法和機搆保障，也影響了廉租住房保障體系建設。日照市住房委員會辦公室主任曆建偉等人說，目前我國住房保障體系建設只有規范性文件，從住房保障制度的保障標准、對象的遴選與退出機制，到資金撥取和使用、房屋建設、供給等工作，地方在很多方面實行的是土辦法。
機搆建設滯后，也制約住房保障體系建設。劉巍淇、黃國明等人指出，隨著住房保障體系建設加快、規模擴大，管理、服務都需要專門的機搆和人員。然而，目前很多基層的住房保障辦事處只是無編制和專職工作人員的虛設機搆，兼職工作人員的精力又有限。
此外，部分地區財政部門不給基層的辦事處匹配工作經費，甚至還截流上級部門撥發的辦公經費，擠占和挪用配發的電腦、打印機等辦公設備，影響了住房保障管理體系的搭建工作。
受訪的多位基層干部希望國家以立法的形式，正式、詳細地將住房保障體系建設資金列入財政預算，對保障對象的遴選與退出機制、項目建設管理、廉租房管理機搆等問題作出明確規定，使地方在工作中有法可依。□

※瞭 望：亟待推進長期制度建設

● 瞭望新聞周刊記者（瞭望新聞週刊記者 歐洲導報社張英編校《瞭望》原創來稿供海外首發）

今年以來，房地產市場發生了由“量價齊升”到“量缺價漲”的變化。業內人士及專家認為，這一方面表明，當前保增長的房地產政策效應明顯；另一方面，在短期調控行為作用下，容易造成市場不穩定。為確保房地產業健康有序發展，長期制度建設應重于短期調控。
日 前，出席在廈門舉行的2009國際房產投資高峰論壇的金地集團董事長凌克表示，今年上半年，寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導致國內房價、地 價互推上漲。下半年，隨著二套房貸政策全面收緊以及嚴打“捂槃”、“囤地”等措施出台，政策逐步由“寬松”轉為“中性”期。如果通脹步伐加快或銀行壞賬風 險加大，將直接導致政策迅速收緊，房地產市場也將面臨下行的壓力，持幣觀望再次出現。短期調控行為引發了房地產市場的大起大落。
中國指數研究院數 據信息中心監測顯示，與上半年“量價齊升”行情相比，7、8月以來，“量跌價漲”是國內樓市的主基調。在8月份監測的30個城市中，僅有8個城市商品住宅 成交面積環比上升，30個城市總成交面積環比下跌約11.18%。而8月份各城市住宅成交均價仍以上漲為主，其中漲幅最為明顯的是深圳、上海，分別為 15.29%與6.48%。
參加論壇的住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，當前保增長的房地產政策效應明顯，但這些政策都屬于短期政策，可逐步加強房地產長期制度建設，防止市場短期內的大起大落。
秦虹說，我國房地產市場已進入穩定勻速的增長期。2008年，受2007年底出台的金融調控政策影響，全國商品住宅銷量比2007年下降了20%，東部大城 市同比降幅更達40%左右。盡管如此，2008年全國商品住宅銷量仍達6億平方米，比2007年之前的任何一年都要高。穩定勻速發展的房地產市場需要有長 期制度建設作為保障，而目前在房地產業的長期制度建設方面還比較薄弱。
秦虹、福州大學房地產研究所所長王阿忠等專家認為，房地產業長期制度建設可包含內容有：完善住房保障制度，使低收入家庭免受市場波動的風險；完善調控市場的經濟手段；完善房地產金融制度，控制房地產投資風險和建立成熟理性的房價定價機制等。
秦虹認為，盡快出台《住房保障法》，對住房保障政策的制定實施提供有力的制度保證。目前，各地政府在加強住房保障制度建設的實踐中，缺乏立法保障存在許多弊 端。例如在准入和退出管理上，由于缺少相關法律層面的規定，約束一些社會成員的行為遇到困難；在資金保障方面，僅靠領導重視，也存在不穩定性。應以立法的 形式將基本住房保障制度確定下來，既有利于約束社會各方面的行為，也有利于約束政府行為。
在完善調控市場的經濟手段方面，要改進房地產業的稅收管理。目前，與房地產業有關的稅收，比如土地增值稅、二手房轉讓個稅等，都延續計划經濟時代的做法，在實踐中，經常遭遇執行不下去的情況。
完善房地產金融制度，須從房地產投資金融創新做起。近年來，炒房等投機行為屢屢導致房價過快、非理性的上漲，關鍵在于房地產投資缺少必要的投資金融品種。投 資者把買房作為實物儲蓄，而房地產交易與股市不一樣，成本大，周期長，一旦難以脫手，就會造成供給越多，空置率越高的現象。
王阿忠認為，近期，樓市重現2007年底“量跌價漲”行情，銷售量若要回升，開發商須下調房價，而降價容易引發“退房”等社會不穩定現象。造成這種兩難局面的“病根”在于房地 產業長期以來的定價積弊。房地產行政主管部門必須要對房價成本進行科學合理的測算，作為市場定價的指導依據，加強房價定價監督和管理。□

作者：躋 驁 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
返回顶端
阅读会员资料 躋 驁离线  发送站内短信
    显示文章:     
    回复主题   printer-friendly view    海纳百川首页 -> 罕见奇谈 所有的时间均为 北京时间


     
    论坛转跳:   
    您不能在本论坛发表新主题
    您不能在本论坛回复主题
    您不能在本论坛编辑自己的文章
    您不能在本论坛删除自己的文章
    您不能在本论坛发表投票
    您不能在这个论坛添加附件
    您不能在这个论坛下载文件


    based on phpbb, All rights reserved.
    [ Page generation time: 1.089607 seconds ] :: [ 27 queries excuted ] :: [ GZIP compression enabled ]