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上海楼市洗盘? (东方网陈贤锋)

邢国鑫
[个人文集]

加入时间: 2004/02/20
文章: 7501

经验值: 206975

标题: 上海楼市洗盘? (东方网陈贤锋) (327 reads) 时间: 2005-5-11 周三, 下午10:24

作者：邢国鑫 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

编辑:张侃均来源:东方网－上海楼市

作者:陈贤锋

2005-5-10

【名词解释•洗盘】洗盘是一个股市术语，指的是股票在上涨过程当中遭遇一定的压力，需要采用盘整或者下跌等方式，让一部分人离场，来挤压泡沫或获取进一步上升的动力。

三四月份，在一连串政策的调控下，上海楼市出现了一些新的情况。

“从实际的效果来看，政策调控已经取得了阶段性的成效。”上海著名营销代理商新聚仁机构项目投资咨询部总监吴冬说。

在这样的情况下，有人已开始考虑离场，有人在坚守，也有人还在选择进入。上海楼市一场前所未有的洗盘正在上演。

一个温州炒房团的行动

温州人王建明终于坐不住了。

4月1日，他向公司请了一天的假，和妹妹王建香特地从温州坐火车赶到了上海。2月底的时候，王建明也是和妹妹一起到上海，坐的也是同一次火车。
但两次到上海的目的却完全不同，前一次是为“公司”在上海买房子，而这次到上海，王建明兄妹肩上担负的使命是：把“公司”在上海购买的34套房子抛售出去。

王建明嘴里的“公司”其实并不是一家真正的公司，既没有在工商注册，也没有办公地点。它只是一个由王建明一些亲戚朋友合资的炒房团体，王建明是这个炒房团的“带头大哥”。炒房团的日常事务由王建明主持，包括每周一次的例会、收益分成、追加投资等。

现在，王建明他们的炒房团在上海还持有34套房子，主要集中在浦东世纪公园和长宁区中山公园附近。

“上海出了那么多政策，又加息又加税的，温州到处都在传上海房地产要跌。”王建明告诉记者，自己还是看好上海楼市的，并不认为上海房价会跌，但炒房团里很多人都有点担心。为此，3月底短短的一个星期里，炒房团已经召开了5次“股东大会”。

按照当初的约定，意见不同的时候，由“股东大会”投票表决。最终，“股东大会”决定派王建明兄妹俩到上海“刺探”情况，并尽可能把34套房子挂牌出售。

炒房团持有的房子大部分在浦东的世纪公园，其中有18套房子集中在一个楼盘。

当初，王建明他们把18套房子集中买在一个楼盘时有一个设想，就是可以自己炒作一把：把大部分房子挂一个比较高的价格，然后选一两套挂稍微低一点的价格，这样可以团体作战，把房价炒上去。

这一招屡试不爽。

但现在，该楼盘门口一家中介的工作人员告诉王建明，这个楼盘挂牌已经非常多了，建议他不要挂太高的价格。这样王建明的18套房子失去了团体作战的可能。

在这个中介公司里，王建明还碰到了几个温州同乡。跟王建明一样，这几个同乡也是来挂牌卖房子的。

王建明说，他们告诉他，温州有很多人这段时间都来上海打听情况。

而有名的“温州购房团”组织者《温州晚报》房地产工作室负责人董文远告诉记者，从过年到现在，《温州晚报》还没有组织过购房团到上海，近期也没有组织的打算。

“政策是一方面因素，开发商最近也很少邀请我们。”董文远无奈地说。

上海政府祭出组合拳

让一向以大胆闻名的温州炒房团产生怯意的是上海楼市一连串的政策组合拳。
3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。

同一天下午，上海市政府就发布了三项针对房地产的政策，第二天又发布了第四个通知。政策出台频率非常高，被上海媒体称为“新政”。

在新政中，最受关注的是税收政策。根据上海市地方税务局出台的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定自3月7日起个人投资者在居住不满一年内出售其住房的，将征收5.55%的税费。

而在这之前的几天，上海市房屋土地资源管理局已经在3天内一连查封了富海商务苑、天赐公寓、红商事大厦、耀江花园、兴盛公寓、颐峰苑、好世凤凰城共7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘。世茂滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园因网上备案撤消合同次数畸高而被有关部门“盯牢”调查，新塘桥生活广场因有市民举报其涉嫌虚订合同，也被列入调查范围。

这让一向认为上海政府政策温和的开发商付出了投机的代价，震慑了开发商。

随即，上海市政府发言人焦扬在例行的新闻发布会上表达了市政府的态度：对虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为发现一家、查处一家，决不姑息。

焦扬的措辞异常之严厉，让在上海从事房地产开发工作八年的王佐也感到了不小的压力：“从现在的政策来看，力度还不是很大，甚至可以说是非常地温和，但让人担心的是，谁都不知道政府在后面还会出多少的政策。”王佐估计，现在的政策只是警告一下炒作者，如果房价仍然控制不住，后面会出台更为严厉的政策。

果然不出王佐所料。没过多久，市政府就开始在供求关系上再出重拳。

上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。开始从供求关系上抑制房地产价格涨幅。

“国八条”明确抑制房价上涨过快

此后的政策一条比一条严厉。银行系统也开始出手了。

3月8日，四大国有银行上海分行和一些股份制银行房贷部的负责人聚首上海银行同业协会。这已经是他们第二次相聚了，在这之前的相隔不到一个月他们也在此聚会。

两次聚会的目的只有一个：怎样让银行从房贷风险中走出来。

这两年房价的上升，加上过度的炒做，风险开始慢慢集中在银行身上。据央行上海分行的统计数据，2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

当日，他们将达成的共识以及拟订的具体方案上报了人民银行上海分行、银监局等相关监管部门。据内部人士透露：高档住宅（除别墅以外）房贷不超过六成，对超过20年（含20年在内）房龄的房子不予贷款，境内居民二手房贷款不得超过七成等意见都写在了方案中，“而且，对境外居民和境内居民，外地户口和本地户口的贷款都有一定的限制。”上海市银行业同业公会秘书长朱德林称。

他们的政策很快就面世了。

3月17日，中国人民银行上调商业银行自营性个人住房贷款利率。

3月28日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，这个指引由公会会同16家中资商业银行会员共同签署并遵守。指引中明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。

有媒体报道，各家银行的具体实施规则甚至更严厉，如工行规定，总价在300万元以上的房屋，房贷成数不得超过6成；农行根据房屋均价，从7000元/平方米到25000元/平方米进行了细分，均价越高，贷款成数越低，均价在25000元/平方米以上的房屋，贷款成数不得超过5.5成；建行最新贷款要求是，对于房价不低于33.3万元、面积不少于40平方米、竣工日期在1981年以后的房屋，根据房龄不同，分别实行申请贷款的成数。

4月1日，沪上的银行联手正式开始封杀“购房一年内转让”。

而在这之前的3月26日，国务院内部发布了一份内部文件《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》中总共有八条意见，因此被业界称为“国八条”。

“国八条”明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，导致了一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。

4月6日，上海市房地资源局又发布了一条更为严厉的政策：彻底停止转按揭。以后房地产交易手续调整为“还清贷款——房产抵押注销——申请转移登记”三步分开走，银行凭“房产登记证”放贷。

二手房供求关系颠覆

经过一系列政策之后，上海楼市开始发生一些微妙的变化。

闸北的永和居住区位于汶水路高平路路口，临近成熟居住区大华社区。虽不如大华社区有名，但其实其在二手市场上的房源并不少。

但就在这个成熟的居住区，年后门口的几家房产中介都碰到了无房可卖的情况。
2月底，小区口最大的中介——上房集团的金丰易居为此不得不选择了从永和一村撤离，搬到了房源更多的大华社区。

郑凤英是上海星源房地产公司设在闸北永和居住区的第58分公司经理，她告诉记者，“永和的房子在去年一直被低估，与大华社区相比，永和就和它隔着一条沪太路，但是二手房价格却差了一两千。”郑凤英告诉记者，随着二手房市场价格不断攀升，很多去大华看房子的人很自然的就看到了永和，2月份她差不多每天都能卖出一套房子。

但热销的情况并没有持续多久，该卖的很多都卖掉，有不少不愿意卖，等着涨价后再卖，郑凤英的星源房产在房源最少的时候只有2套房子可售。

“房价越是上涨，卖家就越是不愿放盘，之后卖家的行为又无形中助长了这地段的房价。”谈到当时无房可卖的情景，郑凤英至今印象深刻，隔壁的金丰易居也不得不选择撤退。

就在金丰易居撤退后不久，上海楼市的各项政策陆续出台。到3月下旬，郑凤英处的房源因这些政策的影响显著增加。4月6日，取消转按揭之后，郑凤英处的房源又一次出现了多月未出现的暴增现象。

整个上海的二手房挂牌量也在急剧上升。

“浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象。”美联物业上海区域董事刘志忠日前对媒体表示。

据二手房网上交易系统的统计数据显示，3月21日累计挂牌量为5950套，到3月28日累计挂牌量为6784套，日均挂牌量为104.25套；而从4月3日到4月7日，二手房的累计挂牌量则从7279套增加到7925套，日均挂牌量129.2套。粗略算来，二手房日均挂牌套数增加了近24%。

抛盘迅速增加，但成交却没有任何的起色，甚至出现了萎缩。去年二手房日均成交量为800－1000套，但3月份的日均成交量基本维持在500－600套之间。据此，甚至有市场人士放出“上海房市由卖方市场转为买方市场”的观点。

政策打乱销售策略

二手房面临有价无市，不少一手房也遭遇了空前危机。

4月15日，去年上海楼盘销售面积50强冠军的上海康城不得不“再度”开盘。上海康城三期本已售罄的1000多套房子里，又有325套要重新面世，其中绝大多数是因为银行贷款门槛抬高，投资客收手回吐的房源。

“银行慎贷导致以前未有的退房现象一再出现，康城三期的销售流程因此一定程度放缓是肯定的。”上海康城销售部的一位负责人透露，“重新开盘的325套房源绝大部分是被退房源，其中原购买者有70%以上是投资客。他们大多已经购买了2、3套，因此银行审查贷款时要么要求其提供其他资产证明，要么要求提高首付、提高利率，要么就直接不予放贷，让这些投资客不得不选择退房。”

据上海市房地产交易中心提供的数据显示，在政策频繁出台的3月16日-30日半个月中，新开楼盘共计104个，推出13202套，比上半个月增加8254套；面积共计153.0万平方米，比上半个月增加93.0万平方米。但3月下半月全市住宅商品房的成交量为103.7万平方米（8522套），比上半月减少了7.5万平方米。

而4月上半月的交易进一步萎缩，与3月下半月相比，全市19个区中有16个区的销售面积出现下降。（见下表）

对后市各方分歧较大

“上半年还不是很担心，下半年还是有不小的压力。”谈到后市时，上海本地一家很有名开发商的营销总监告诉记者。他现在的楼盘上半年开盘量比较小，只有200多套，而且去年已经做了非常扎实的市场调查，大部分为自住的客户。

但他同时表示，下半年开盘量比较大，而且其他公司在下半年也将会放量，加上政策面的众多不确定因素，因此他对市场还是非常担心。

“政策面影响还是很大的，虽说我们的客户以自住为主，但我们还是希望有投资客进来，政策对自住客户的需求影响也会比较大的。”该人士表示，对于下半年的销售策略，需要有一定的调整。

新聚仁机构的吴冬是一个看多者，他认为，现在还不需要对后市担心。“出了那么多政策，只是代表暴利时代的结束，一个傻瓜买房时代的结束，技术购房时代将来临，房地产的利润会趋向平均。”吴冬说，“现在市场出现一些慌乱，那是市场一种不成熟的表现。”

同时，吴冬承认现在市场中投资资金的确不少，但他觉得对市场的影响不会很大，“一些成熟的投资客是不会跟风、恐慌的。”

对于国八条，吴冬认为，国八条的目的是规范市场，而不是打压。

上海财经大学房地产经济研究中心主任、上海市房地产经济学会副会长印华教授也持相似观点，他认为现在房地产市场不会像1990年代中期那样“一刀切”，政府出台各种政策目的不是为了使楼市萧条，而是希望楼市稳定健康地走下去。

对于政策，印华教授一直坚持房价有市场自身的规律来调节，而不需要政府过多地干预。“政府可以适当修补一些市场不能做的，不要深度介入。”

他认为，不管是投资还是投机，都不应该用行政的手段来控制，那样的监管成本非常高，政府只要规范好，完善市场规则，弥补交易漏洞，很多问题都能迎刃而解。

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辩清上海楼市走向房价将在多边力量博弈中衍进

http://sh.house.sina.com.cn 2005年05月10日09:35 外滩画报

上海房价下一步的走向格外惹人注目。它的一头系着购房者巨大的切身利益，另一头系着国家宏观调控的最终成果。是涨？是跌？多空双方都在为自己的选择寻找靠得住的理由。

从世界各国的情况看，由于住房是老百姓基本的生存资料，所以房价从来不是完全由市场来自主决定的。在韩国和新加坡，政府对单个家庭拥有多套住房进行严格的限制，从而保证居民的购房需求是真实的居住需求；在欧美国家，用较高的财产税来抑制对不动产的过度持有。这些例子说明：除了基本的供需状况，房价也总是跟一个国家的财政、税收政策，以及社会分配制度联系在一起。

分析这一轮房价上涨的动因，有助于辩清未来的楼市走向。

房价上涨的第一条理由——按揭购房。1998年，银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，一些储蓄不多但对未来预期良好的年轻人成为购房的主力军。

第二条理由——低利率。在2004年10月29日央行加息之前，人民币一年期存款利息只有1.98%，扣除20%的利息税，实际利率只有1.584%，低利率激发储蓄资金寻找新的出路。

第三条理由——投资渠道单一。由于国内A股市场制度性缺陷，股市形象声名狼藉，而国内的企业债券市场又不发达，大量闲散资金在楼市外找不到更好的投资渠道。尤其江浙一带，民营经济发达，民间资金数额巨大，这些资金在没有更好的投资渠道的情况下，大多转战江、浙、沪的楼市中。温州炒房团是其中的典型代表。

第四条理由——人民币升值压力。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。由于汇率上升有可能使出口受损、经济放缓，中国政府一直在汇率问题上持强硬立场。但稳定汇率的代价就是经济将面临通胀，在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入上海等地的楼市。

在主要由以上几种因素的影响下，本轮房价上涨从1998年开始启动，在2003年、2004年一路高歌，除了上海以外，其他大中城市的房价也有数目惊人的涨幅。

2005年3月8日，国务院颁布稳定房价的八点意见，将控制房价过快上涨列为政府的重要职责，同时责成地方政府承担起稳定本地房价的责任。

上海市政府随后出台了稳定上海楼价的几项举措。一是增加交易税费；二是一年内购买的按揭房不能转按揭；三是按揭购房须在付清余款后才能过户转让并重新办理按揭。以上三条措施中，起实质性作用的是第三条，它增加了用银行资金进行炒房的交易难度。仔细分析该项政策，发现它在限制房价炒作的同时，也在起保护现有房价的作用，因为它减弱了二手房上市的压力，从而避免了恐慌性楼盘的出现。从这项政策中可以看出上海相关部门调控房价的良苦用心——既要控制房价猛涨，又要避免房价大跌。

上海能否在房价涨跌的跷跷板中保持住平衡呢？这需要超高难度的政策技巧。

对于上海房价的下一步走向，绝非一句话可以概括。在利率、汇率政策不能发生大的改变，而投资渠道单一的状况短期内也不可能好转的情况下，轻言楼市会大幅下跌是草率的。因为从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题，如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情继续推高房价。但是，无视政府控制房价快速上涨的决心也注定会是错误的，因为政府对于控制房价，手中还是有很多牌可以打。除了利率调整外，还有财产税，以及对拥有多套住房的政策性限制，等等。一旦现有的房价控制政策不能奏效，相信政府方面将会出台更多的后续性措施。而房价涨跌将在市场与政府力量的多边博弈中不断衍进。直到数额庞大的社会资金找到新的效益归宿，那时候，房价调控才算完成一个阶段性任务。(韩燕明)

文章提交者：windyabcd 加贴在经济风云凯迪网络 http://www.cat898.com

有人已开始考虑离场，有人在坚守,上海人买个房咋就这么难呢?还要看清连高端机构都看不清的走势.

文章提交者：孤客加贴在经济风云凯迪网络 http://www.cat898.com

昨天，我有朋友他们家刚卖了套年前买的房子，两个月每平方涨了3000
房市真是令人吃不透
能全身而退者没有雄厚的资金，就得要有高超的智慧了
老百姓最苦

作者：邢国鑫 在罕见奇谈发贴, 来自 http://www.hjclub.org

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