县上办事的女士一查ordinance,说我们的这块地,属于低密度农业性质。这么大面积的地上,只能有一栋居住建筑。有了百年老屋,就不能盖新房子了。 那怎么办?办公女士态度非常和蔼,说你们有几个choices:一是把百年老屋拆了。那我们住哪儿去?两个人动手盖房子,可不是一天两天能盖得起来的。后来事实是,我们用了整整一年才完成。这女士倒很理解,她说有很多人自己盖房子。你可以继续住老房子,但是必须保证,在搬进新房子以前,把老屋拆除。拆老屋谈何容易,再说,好好的百年老屋,为什么要拆掉。我们有很多零杂东西,书籍图画,是打算以后放在老屋里的。我们不愿拆。那么,女士说,第二个选择是,向县区划委员会提出申请,改变我们这块地的代码。这叫rezoning,重新规划。这就要兜回来说到,为什么区划委员会有时候很忙,为什么我要买当地报纸做个实例了。如果诸位有耐心读我上面给出的联邦最高法院的判例,就会读到,联邦最高法院很久以前就指出,各地区域规划的ordinance,涉及土地的价值,一个ordinance下来,就可能让某人的土地大大增值,也可能让某人的土地大大贬值,所以,所有这些ordinance,都必须是debatable,“可以争论的”。所以,能够有法律效果的区划ordinance,都必须举行公开的听证会,听取公众的意见,并且由区划委员会公开表决。这就是我买的当地报纸上的头条新闻之背景。同一期报纸上,还有一系列十几个公开听证会的通知。比如,有一个老人,申请将自己的土地分成两块,以便送一块给自己的女儿,让女儿女婿盖一栋房子。办公女士给我妻子的第二个主意就是,申请rezoning,这必须启动申请/听证/表决的程序。这个申请倒花不了多少钱,但是要等听证会安排,要出席听证会,向与会的区划委员和愿意来开会的邻居们阐述我们的理由,然后等待委员会表决。这里面内在的道理是:你的土地上增加了建筑物,会影响相邻土地的景观和价值。所以,这样的改变必须是debatable的。这个方案的最大问题是,听证会以后,区划委员会的表决仍然可能否决我们的申请。妻子没办法了,只好继续向办公女士讨教,这原有的ordinance到底是怎么回事,其中的合理逻辑是什么?办公女士很有耐心,解释说,因为这是低密度农业区,这是为了保障农业区里的合理居住密度。妻子连忙说,我们没有改变居住密度,我们还是住两个人,原来的百年老屋用来做储藏了。办公女士说,根据ordinance,农业区的生产性质的储藏建筑,只能是谷仓,或者是活动房屋trailer,不能是真正的房子。这一点马上让我妻子抓住,问为什么?真正的房子,尽管是百年老屋,看起来也比谷仓或者trailer 象模像样,为什么谷仓可以,百年老屋就不可以?办公女士承认,这ordinance听起来确实没有道理,可是她皱眉头说,ordinance是这样说的,她也没有办法。她不能给我们许可证。这时候,我妻子说了一句很美国化的话:I will see you in the court.“我将在法庭上见你”。
我现在工作的城市,是我们州里轮到第三 的城市,有本州最老最大的大学。在市中心边缘,有一片老住宅区,刚好是一个小山包。街道还是石块铺的,环境极其幽静。其中一条街,叫Flynt Street。这条街来回双车道,在经过小山包顶,和另一条街相交的地方,有一棵参天大树,一棵老橡树,长在路边。围着树干有一圈栏杆,占掉了这条街的一个车道。来往车辆到此就得看对面是不是有车,停下等对面没车的时候才通过。这是一种你在其他 地方看不到的突兀现象,一棵树占掉了一边的车道,迫使所有车辆让步。这也恐怕是世界上独一无二的树,因为它是本城著名的“拥有自己的树”(The tree that owns itself)。这来自于近二百年前本城某居民的遗嘱。
当然,拥有自己的树是一种很特殊的情况,我只不过是想说明,私人财产权和公众利益孰重孰轻,是要个案考察的,所谓case by case,否则,一说公众利益,私人财产权就轻如鸿毛,就理所当然要让步的话,那么,土地开发还要debatable 干什么?还要留出司法挑战的途径干什么?如果一说公众利益就压倒一切,自然就会出现,官商结合利用政治权力把自己说成公众利益的代表。小民百姓除了服从就没有别的路可走了。所以,要害不是谁说的是公众利益,谁就是私人利益,私人利益和公众利益没有道德上的高下之分;要害是公正。要害是公众利益在要求民众作出让步的时候,必须有合理的补偿。没有合理的补偿,所谓的公众利益的征地,是非法的。现在,说到核心问题,什么是“公平”的合理的补偿?公平合理怎么定的。价码怎么定的?在美国的体制下,这个问题并不困难。
在房地产制度上,第一是被各方面接受的共同的游戏规则要公开,开放,debatable;第二是有独立的司法,留有司法挑战的途径;第三,公平的补偿要有法律的保障。那么,什么是公平的补偿呢?公平补偿的价码怎么确定?公平补偿价码的基本概念是Fair Maket Price,即公平的市场价格。那么,这个Fair Maket Price又是怎么确定的呢?在稳定而成熟的市场体制下,这个问题很简单,Fair Maket Price是通过市场交易来确定的。我顺便回答前面一位朋友的问题:法官只依法主持司法程序,从来不来代替市场,确定Fair Maket Price。上面这句话有点空,我来说一个我的亲身经历吧。好几年前,我开车回家的路上,经过一个丁字路口,前面有一辆车左转,停下来等对方车子过完。我停在后面等。就在我即将可以走的时候,后面快速来了一个冒失小青年的车,刹车不及,咣当一下,撞在我的车后部。后保险杠给撞了一个大弯,惨不忍睹。处理这类事情,很烦。警察来了,第二天到警察局拿police report,将其fax 给对方保险公司。对方保险公司的女士立即来电话,说你去修车行估一个修车价。我去估了,修车估价1800美元。将估价单也fax过去。我开的是一辆很老的二手车。车很老了,但是车况非常好。我们开着它走了半个美国,我天天开它干活,从来没有毛病。这车以后期质量好出名。保险公司的女士来电话了,说根据你的车的年龄和里程,你的车值1700元。所以是totaled(汽车保险业的行话,即total damaged),失去了修的价值。我们将赔偿你全部车价1700元,并把残车拖走。 这是我最担心的事情。老车我开得好好的,但是算价钱,它确实很可能不值什么大钱了。我对那位女士说,你赔给我的1700元,我却没地方去买同样开得好好的老车,这对我不公平。This is not fair to me 。这女士立即说,请您提供一个依据,随便什么依据都可以。我怎么办呢?这真是烦人的事。好在那时有网了。我在网上查,只用了十分钟,查到离这儿三小时车程的地方,一个车商卖二手车,同样年龄的同样型号的车,标价2300美元。我将此网页fax过去。半个小时后,女士来电话,第一句话就是,我们将赔偿2300美元,您是否接受?