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聊几句国内房地产（一）

克里斯琴
[个人文集]

加入时间: 2004/10/16
文章: 2082

经验值: 20325

标题: 聊几句国内房地产（一） (835 reads) 时间: 2009-8-27 周四, 下午7:28

作者：克里斯琴 在驴鸣镇发贴, 来自 http://www.hjclub.org

国内房地产有没有过热？
（众所周知，过热也就是泡沫比较委婉的说法）

一，房产价格/家庭年收入

一个家庭能用于住房的开销占其收入的比值显然是有限度的，如果房价/年收比达到10，对这个家庭来讲负担就极其沉重了（注1），我们市场的平均值现在可能超过15（国外是4-7）。房价高到人们应该消费不起了而依然畅销不是一件奇怪的事情吗？

二，如果把房产单纯看作一种投资，那投资的回报率——年租金回报率才是衡量房产真实价值的指标。它比房价/收入比更可靠，因为“收入”的数据有可能是假的，人们的心理承受能力也不一样，而租金总是趋向于市场能接受的最高值。综合了空置率的平均租金水平反映了房产的真实市场需求和价值。

房产是用来住的，人们能够为此支付多少费用才是决定它能卖到多少钱的根本依据。就像股票的市盈率（每股价格/每股经营收益），投机炒作完全可以让股票的价格到达高得离谱的市盈率，但在公司盈利没有很大变化的情况下，价格必然回归。因为投资者能接受的投资回报率是有下限的。当银行的存款利率为5%，而一种投资的回报率仅为2%，人们为什么要冒险投资甚至是借贷投资呢？唯一的解释是预期投资物品的市场价格会上涨，但是当人们发现持有这种物品所能带来的固定收益并不大时，也就是得花大钱去买并不太值钱的东西，其市场价格真会一直走高而不回落吗？居民收入没有大幅度增长的情况下，租金回报率只会随着价格上涨而持续下跌，做这件投资变得越来越不明智。

我们的房产市场年租金回报率是2%-3%（国外通常高于5%），如果要向银行融资支付利息，就更低得多。如果回收的租金还抵不上支付银行的利息，它实际上就是个负资产，持有就是赔钱（赔不起了，银行就会收押，前期投资全部泡汤）。这时候价格再上涨，完全是出于市场疯狂的心理预期和赌博。

三，以下几种说法对不对？

1，存在的就是合理的，价位走高也好，高得离谱也好，说明有这市场需求，无需干涉。

答曰：蠢话。

南海泡沫，郁金香泡沫，日本房产泡沫，IT泡沫，国内经历过的邮票、兰花、股市泡沫……，人的欲望和非理性决定了不加管制的投机市场总会走向泡沫，而泡沫在超过临界点后（市场资金耗尽，市场恐惧感上扬），总是要崩解的。泡沫化和崩解的过程会打击绝大多数投资者，造成贫富分化和连锁的社会负面效应。一句话，完全放任自由的市场是有问题的，会导致泡沫——崩解的循环和赢家垄断操控市场的恶果。

2，房地产价格要跟国际接轨，就是要平齐发达国家大都市水平，还有充足上涨空间。

答曰：也是蠢话。

收入和福利先跟发达国家平齐了，作为消费品的房地产的价格才有理由和国际接轨。现在的房子能拿几十年后的价格来卖吗？人家的房子对其收入和一般生活消费品价格来讲是多么的便宜啊。我们的房产无论从建筑成本（地价，建材，人力）上的还是建筑质量上都比人家次，有什么理由卖人家的价格？

3，土地购置和拆迁费用过高，导致开发成本增高，房价降不下来。

答曰：又是蠢话。

土地价格是平面的，拆迁的是低矮建筑，建起的全是高层建筑，此一平米能和彼一平米一起算吗？按绿化率30%，30层楼建筑算，建成后楼房的每平米土地成本约等于二十分之一的购地和拆迁每平米成本。中国的房子就是暴利。

4，外来人口大量涌入，城区面积有限，房价必然大幅度上涨。

答曰：还是蠢话

原因容后详述。简单讲，人口激增是推动房价的原因之一，但它主要导致城市规模扩大而不是价格成倍增长。因为城市范围是可以扩展的，房地产供应可以是无限的。

注1：首付1/3，2/3靠银行贷款，年利率5%（复利计息），还款年限30年（有支付能力的工作年限），正常情况下，月还贷额超过收入的1/3，银行就会认为风险过大，会拒绝贷款。算下来，可消费房价极限大概是年收的10倍。

过热的原因在哪里：

这里不谈什么阴谋论，操纵论，卖方永远会企图操纵市场，关键是市场能否接受。实际成交的价格的全面上涨说明人们至少暂时在以更高的价格购买。

一，投机

犹如股票和任何其他投机市场常见的价格突然飚扬，房地产的实际使用需求（价值）的同比率增长是不可想象的（注2）。中央的经济刺激政策使货币供应充裕，而生产贸易投资环境恶劣（郎咸平语），为对抗货币贬值，寻求保值物品，资金大量涌入房地产。既往的成功经验也鼓励他们这样做。

房地产由于以下的特点容易受到投机资本的青睐：1）土地资源的有限性和唯一性。2）使用价值基于生活基本需求，市场巨大。3）投资规模大，同等获利率金额巨大。

不光是富人为了牟取暴利而进场炒卖，在市场价格飙升的环境下，穷人也被迫参与到房产投机中来，去购买被严重高估的“低价位”住宅。因为一来，水涨船高，高价位房产的急速升值也会带动周边地区平价房的上涨；二来，行情的发展看上去好像是现在不咬牙买，将来更加买不起，对上涨的恐慌气氛散布开来。

二，政府的鼓励

盲目追求表面的GDP数值，而不是经济健康程度。房地产业由于项目投资大，投资环境要求低，对短期内拉动地区GDP的效果明显，受到地方政府领导的喜爱。
土地的出让极大地增加了地方政府的财政收入，这简直就是无中生有的魔术，必然愈演愈烈。

最重要的是官员有利可图。请记住这一点：我们的政府官员既不代表国家利益，也不代表人民利益，甚至也不代表党的利益，他们只代表他们自己的利益。房地产业从土地购置，到许可批文，到融资借贷有大量贪污受贿，以权谋私的机会。他们和地产商是一伙的，怎么可能不鼓励这种“黄金产业”?

三，城市居民实际收入的大幅度增长

九十年代后，城市中产阶层的隐性（灰色）收入大幅度增长，不少超过名义收入，使实际收入大大高于统计数据。也就是说，中产以上阶级的实际消费能力比统计资料上记载的高得多。当然随伴着物价上涨的收入提高，须扣除其中货币贬值的因素。

官僚和富商的巨额资产绝大多数不能公开，急于以某种形式转化和消费掉，也就是洗钱，他们队伍浩大，具有强大的购买力，在全国各地买房投资。

四，华人爱好房产置业的特殊文化

农业社会遗留的特点，对拥有土地资源有着强烈渴望，因为土地是唯一可靠的资源。拥有房产成为在社会上成功的标志，安居乐业的基础，最可炫耀的财富，甚至是结婚必要的条件。工商业社会人员流动性比较大，生产和贸易投资回报比土地高得多，就没有这种对地产的偏好。

可还是那句话，房产是用来住的，租房也是一样住，为什么非买不可呢？怎么划算怎么办呗。当房价居高，贷款买房付给银行的利息高于租房付给房东的租金时，为什么要买房？要知道在结清银行欠款前，房产的产权是属于银行的，相当于银行成为你的房东，在许诺在遥远将来的某个时间会将产权转让给你后，让你支付大笔首付和长期承担高于市场的租金，哪天你支付不了了，还是一样得被扫地出门。反过来，这种时候，有人（房东）肯为你付首付，付高额利息，承担下跌风险，再廉价租给你，不成了活雷锋了吗？何乐而不为。

五，外部人口向城市的移动

外地富商，白领打工者和广大农民工入城后实际产生的住房需要是促进城市房价上涨的原因之一，但这更主要是促进了城市规模的扩大，由于城市范围的可延伸性，房产供应永远可以满足房产需求，技术上，房产市场在任何时间都不存在供不应求。人们新到一个地方，是安定下来，积攒够足够的钱买房子快还是房产商开发新楼盘快？

新区在将来会成为新的城市中心，老区不会吸收所有资金而象投资者期望那样疯狂上涨，反而往往是新区房产的上涨幅度要比老区大，越便宜的房子涨幅越大。人们涌到一个新地方，发现只有一所房子，是花天价把它买下来，赶走里边的住户呢，还是花合理的价格在它旁边造新的？

所以外来人口的涌入，导致城市中心少数高级住宅的上涨和城市规模的扩大，而少数高级住宅的上涨因素被稀释到扩大的城市平均里就显得毫不瞩目了。外来人口的涌入不可能是短期内房地产激涨的主要原因。

注2：人们的生产性社会活动（必然包含对立面的消费性活动）在经济学中解释为经济活动，严格意义上，人们的任何社会活动都伴随着经济效应。经济活动的定量描述其实是指局部地区人们社会活动量的总和。经济的发展由人口的增长、社会生产活动的分化和复杂化来推动，所以经济增长必然呈现为常年缓慢渐增的方式。经济活跃（增长）或消沉（萎缩）是由该地区人口社会活动的活跃度变化所决定的。房市、股市等市场的发展是整体经济活动的缩影，常年观测必然呈现缓慢渐增的方式，但是人们在贪婪和恐惧心理驱使下的投机行为却导致其市场价格总是围绕着价值增长曲线做出幅度剧烈的破浪式摆动震荡。而这种震荡总是导致极少数赢利和大众的痛苦（人们为自己的不理智所偿付的代价），理论上应予以抑制和尽可能避免。然而由于在大多数国家人们拥有交易和疯狂的自由，这种现象总是难以避免。

（未完待续）

作者：克里斯琴 在驴鸣镇发贴, 来自 http://www.hjclub.org

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