启明
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作者：Anonymous 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
1. 二手房市场没有真正建立,北京除了新房的空置率高外,还有旧房空着没人住,如果有高速流动的二手房市场可以交换的话,北京房地产必然大降温.
2. 以边际销售价格估整体房地产价值,骗取银行贷款. 一个几千户的开发小区需要几十亿的贷款,开发商宁肯空着也不降价,因为边际销售价格是估算整个开发项目价值的依据. 比如,一个三千户的小区,贷款二十亿人民币,某一个房子卖了一百万,那么这整个小区的价值就是三十亿,开发商可以对银行说你再等等,等我把房子全都卖了我们可以赚十个亿. 而实际上,这一百万的售价根本就不是合理的市场价格,因为还有两千九百九十九幢房子没卖出去,如果要把房子全卖出去,也许需要杀价40%,那么大家都白干了. 而如果房子卖不出去,但只要每年卖少量房子,并让它涨个7%,那么在帐面上就有收益,开发商可以向银行交代,银行老总可以向国家交代,大家是各得其所.如果你把某一个房子的卖价降低了,那么这个整盘项目的价值就缩水了,银行就会来逼债,开发商就要跳楼了. 开发商是靠银行吃饭的,不是靠买房者吃饭的,房子可以卖不出去,重要的是把银行哄高兴了,其实他们早就买通了,他们需要的是如何向上交代,所以房价不能跌.
3. 政府什么时候开始手房地产税? 空置的房屋就彻底定不住了!
4. 通货膨胀的威胁. 最近银行加息0.27%,房屋贷款的月供就要相对调整.国内的房屋贷款是浮动利率制,每年的一月一号银行要根据新的利率来调整贷款利率. 有人说通货膨胀不会威胁房地产价格,错了,通货膨胀对中国房地产的威胁很大. 所以中国现在面对要么调整汇率,要么面对通货膨胀的两难选择.
5. 银行过去发放了几千亿的房屋贷款,如果央行收紧贷款规模和严格审批程序,就会发生房地产市场的挤兑,大家都想脱手兑现.如果央行不做动作,就要面临今后更高的坏帐风险.
6. 房屋的质量问题,会随着时间显露出来,由于层层盘剥,真正用在建筑上的费用是总投入的一部分,合同建筑商只好偷工减料,造成金玉其外的内部质量缺陷.时间一长,问题就显露出来,到时候房子更难卖!
7. 北京房地产的唯一心理支撑是08年的奥运会,这个泡沫会在越来越逼近08年时达到顶峰,谁都想在这之前抛掉出手,而接手卖进的人更少,泡沫会提前破灭.
作者：Anonymous 在 罕见奇谈 发贴, 来自 http://www.hjclub.org |
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不要现在买房子。大家万众一心，敌人就快撑不住了 (转)
