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 聊几句国内房地产（三） |
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克里斯琴
[个人文集]
加入时间: 2004/10/16
文章: 2082
经验值: 20325
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作者：克里斯琴 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
如何调控及构建健康的房地产市场：
发达国家有很多现成的经验，总结起来就是抑制投机，平衡两极分化。
一，抑制投机的办法：对投机行为征税，使交易成本提高，利润减少。
比如1，征收资产税（不动产税），对名下房产每年征收0.5~1.5%的资产税（资产价格当年即时评估）。由于国内目前年租金回报也就在2~3%，这会极大降低房地产投资的实际收益。为保护正常的住房需要，可从第二套房产开始征收（第一套从160mm2以上，或市价三百万以上起征）。囤积房产的人将支付巨大费用。
2，征收交易增值税，税率30~50%，赚钱去一半，投机房价上涨的交易肯定会受到抑制。而自住住宅不受影响。对购入后持有10年以上者可考虑大幅度减免。
3，提高银行贷款首付率，从第二套房产开始，需首付>50%。抑制借助银行贷款的炒房行为而不影响自住住宅的购买。
4，征收50%的高额遗产税（设置最低起征额），个人认为这是一条伟大的政策，极大程度上平衡了贫富差异的累积和增加国家财政收入。它鼓励个人奋斗而不是世袭特权。继承房地产面临着巨额税收，房产的长期保值性下降。
5，如果对开发商已建成房产同样征收资产税（起征时间以设计工期计算），并且对期房销售额征以同等税率，可以抑制“捂盘惜售”现象。
6，对于降低银行对开发商的融资比例，限制期房销售等打击开发商空手套白狼，也就是淘汰无实力的小开发商等措施的实施效果如何，我还没想清楚，一般是房产市场更容易规划，纠纷减少，但是有减少供应，促进垄断的负面影响。
这些做法都依赖强大严密的税务体系，在建设时必须考虑到预防高税收带来的资产外逃问题。必须强调，在打击房产投机的同时，要保护正常住房需求引导的购房行为，促进房地产行业的健康发展。
二，平衡两极分化
抑制投机行为，分享投机者利益，反哺失利群体。把从房地产业收到的税（土地出让费，资产税，交易税，遗产税）专款专用，用来投资建造公用福利住宅，廉价租给低收入群体。这样一来，穷人由国家照顾居住，不需要自购，而国家照顾穷人住宅的投入，是从富人在住宅上的消费和盈利所来。富人的消费和盈利便不容易激起穷人的仇视和反抗，因为利益得到分享。并且穷人没有购房压力，不参与投机，也在一定程度上冷却了房市投机过热。
但是公用住宅的建设和使用要有严格规划，谨防官商勾结，一窝蜂滥建以及不符标准人口违规入住。规划根据是当前房地产业国家收益和低收入人口的实际居住需求。
三，困难在于
1，在房地产开发炒作热潮和泡沫化进程中，地方政府是获利者，政府官员是获利者。社会中上层几乎都是有房阶级，能够启动调控的人没有调控的动力。
2，中央政府权威不足，其行政措施对地方政府的影响力有限，难以推行有力度的调控。
归根结底，要有效安全调控房地产并不是没有可能。但是我们的“政府”，也就是官僚集团不愿意干违背自己利益的事情，在现行体制框架内，问题是没办法得到解决了。只能等着泡沫到达临界点后自然崩解，也就是硬着陆，群众们痛一痛，该失业的失业，该破产的破产，该跳楼的跳楼，忍过去就好了。
党和政府还是关心我们的，只要我们坚持四项基本原则，坚定不移的走具有中国特色的社会主义道路，不动摇，不折腾，坚决摒弃普世价值观，必然能在哀鸿遍野的和谐社会里摸着石头走向新的中华盛世。
完
作者：克里斯琴 在 驴鸣镇 发贴, 来自 http://www.hjclub.org
上一次由克里斯琴于2009-9-01 周二, 上午10:15修改，总共修改了5次 |
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